万载县人民政府

关于印发《万载县房地产开发及

交易税费一体化征管暂行办法》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府有关部门，县直有关单位：

　　经县政府研究，现将《万载县房地产开发及交易税费一体化征管暂行办法》印发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　  二００七年五月十七日

万载县房地产开发及交易税费

一体化征管暂行办法

　　为进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发及交易税费征管，构建良好的经济发展环境，做大做强财政收入蛋糕，根据国家有关法律法规、政策和省财政厅、地方税务局关于房地产税收一体化征管要求，特制定本暂行办法。

　　一、指导思想

　　以规范房地产市场秩序、防止税费流失，为房地产开发及交易提供优质高效服务，方便群众办事为目的，整合和理顺财政、地税、建设、国土、房管等执法部门的征管资源和征管体制，合理配置征管资源，规范办事程序和税费的征管，为房地产开发及交易提供全面、系统的一体化服务平台，全面构建一个功能齐全、规范透明、操作严密、优质高效的房地产市场税费征管新体系。

　　二、组织领导和机构设置

　　1、县政府成立以分管县长为组长，政府办、财政、地税、国税、国土、建设、房管、城管、环保、经贸、气象、审计、监察、公安等部门主要领导为成员的房地产税费征管领导小组，负责对全县房地产开发及交易税费征管工作的统一领导和协调，以及税费征收项目、税费标准、税费基础核定等项工作。各相关部门也应明确专门领导和人员负责配合做好房地产税费的征管工作。

　　2、成立县房地产税费一体化征管中心，设县行政服务中心内，人员从政府办、财政、行政服务中心、地税、国土、建设、房管等单位抽调人员组成，具体负责对房地产开发及交易税费的征、管、查工作。

　　三、一体化征管中心的职责范围和办事流程

　　1、职责范围

　　全县范围内土地使用权的出（转）让、建筑及房地产开发、交易、保有等环节业务，国有及集体企事业单位因改制或撤并而发生的资产产权变更或交易业务所涉及的税费，一律纳入房地产税费一体化征管中心进行征收管理。具体包括：

　　（1）土地使用权的出（转）让所涉及的税费业务；

　　（2）查补和处罚土地违规交易所涉及的税费业务（含土地出让金业务）；

　　（3）单位和个人自建房、集资合作建房、政府工程建设及其他重点工程建设所涉及的税费业务；

　　（4）商品房开发和交易所涉及的税费业务；

　　（5）个人自建房、二手房交易所涉及的税费业务；

　　（6）建筑安装、装饰装修所涉及的税费业务；

　　（7）查补和处罚违章建筑所涉及的税费业务；

　　（8）偷漏税费的稽查处罚业务；

　　在加强对房地产税费征管的同时，中心还要加强对房地产开发及交易有关法律法规的宣传，打击非法开发、非法交易等行为，整顿和规范全县房地产开发和交易市场。

　　2、办事流程

　　一体化征管中心内设领导办、综合评审办、稽查办和预审、财政、地税、国土、建设、房管等六个办事窗口，对商品房开发、商品房交易、二手房交易、自建及集资合作建房、土地交易、建筑安装、装饰装修等七种业务的税费征管由管理中心实行"一厅管理、内部流转、限时办结、统一出证"的一体化服务，做到环环相扣，实现房地产业税费间的有机衔接，不断提高征管质量和效益。其办事流程如下：

　　（1）房地产开发交易人（以下简称"当事人"）持有关资料向预审窗口申报办理有关证件，同时进行税费申报。预审窗口对当事人提供的资料及开发、交易的基本情况进行初审后，按照业务类别填写好内部循环审批表，指导当事人进行业务办理

　　（2）当事人持内部循环表到中心综合评审办，由综合评审办对项目情况进行审核，并核定好应交的各项税费金额

　　（3）当事人按核定的应交税费金额到各窗口开票后到银行缴款。

　　（4）当事人凭缴交税费凭证到综合评审办。经审查各项税费交清后由评审办将内部循环表报中心领导审批。

　　（5）各窗口凭中心领导审批的意见办理证件，收集好有关资料。

　　有关证件发放所需提供的其他资料前置审查和项目竣工验收相关要求按原有关规定执行。

　　四、保障措施

　　1、严格执行操作流程。各部门窗口要严格按中心规定的工作流程办事，实行信息共享和数据比对，各项税费业务均在中心内部申报审批表上进行联审联批，项目资料进行公开传递，做到"阳光操作"和环环相扣，上一程序未办理完毕不得进行下一程序的办理。

　　2、"五证两票"纳入中心统一管理。自本办法实施之日起，国有土地使用证、建筑规划许可证，建筑施工许可证、房产证（含商品房预售许可证）、契证、税票（含销售发票）、行政事业性收费票据全部纳入一体化管理中心内统一管理和统一开具，同时逐步建立局域网实行电脑开票和发放，切实做到以票控税、以票控费，先税费后发证，坚决杜绝中心外发证、税前发证、费前发证、私自发证行为。

　　3、税费标准执行到位。一体化税费征收标准,税费基础经县政府研究确定后便具有约束力，管理中心要严格按标准足额征收各种税费，严禁收受"人情税、人情费"，坚决杜绝收入流失。本办法实施前未足额缴纳税费的房地产开发项目，由一体化管理中心依法进行稽查并按规定征收相关的税费和税收滞纳金，原来的房地产税费优惠政策、优惠协议以及优惠合同一律依法予以取消。

　　4、全面建立税费台帐和房地产开发动态管理库。为确保房地产开发和交易税收征收足额到位，一体化中心对每个项目的税费征缴情况要建立专项台帐，对每个开发项目建立动态管理库，具体包括：

　　（1）项目批建情况：土地开发面积、土地摘牌总价、亩均单位；房屋批建面积、实际建筑面积、房屋结构类型、建筑计税计费总价和定额单价、容积率；配套设施密度、面积，配套设施计税定额总价和定额单价以及待摊费用情况。

　　（2）税费征管情况：

　　建筑环节：土地购置应交、已交、欠交契税情况；耕地占用税应交、已交、欠交情况；建筑环节应缴税费基础、建筑工程进度、建筑环节应交、已交、欠交税费情况，建筑超建面积应交规费情况。

　　交易环节：住宅建筑面积、店面建筑面积、自营业设施面积；交易环节应交、已交、欠交税收情况；销售环节发证情况。

　　（3）土地开发情况：土地资源分布和使用情况以及基准地价构成情况，土地开发项目摘牌成交价格、开发类型、开发面积及座落地址情况，土地违规使用情况。

　　（4）成本利润情况：销售面积、销售均价、完全销售收入、累计实现销售收入，土地购置成本、建筑成本、配套设施成本、待摊费用成本，完全税费成本、当期税费成本，税后利润总额、利润率等。

　　5、征管稽查机制协调到位。一是规费征管稽查机制全面到位。征管中心与城建部门建立一月一对帐制度，对未批先建、少报多建等违反建设法规的行为依法稽查处罚，并由征管中心统一收取有关税费。二是税收征管机制要配合到位。建筑及房地产税收业务要全部纳入管理中心，委托征管中心代征代缴，不得出现在征管中心之外收缴税款的现象。三是税源计划分配要清晰合理。由管理中心按各个楼盘项目库指标，将税收计划分别下达到税务部门和楼盘开发商，做到源头管理。四是税收稽查机制要落实到位。管理中心建立一月一稽查的常规性稽查制度和半年一稽查的集中性稽查制度，组织相关部门对税收征缴情况共同稽查处罚，并由管理中心统一收取。五是项目库动态管理要全面到位。由管理中心根据项目库建设情况，定期对项目工程建设进度情况、商品房销售和预售情况、税费缴纳情况、成本利润实现情况等指标进行调研分析，并定期向县政府提供书面报告。

　　6、建立责任追究制。凡在中心外办"五证"或税前发证、费前发证的，一经查实即停止其单位的规费返还，并追究相关人员的责任。

　　五、其他

　　本《暂行办法》自2007年1月1日起实行，由万载县人民政府办公室负责解释。

　　附：《万载县房地产税费基础》

　　　　　　　　　　　　　　　二○○七年五月十七日

主题词：税收征收　房地产开发及交易　管理办法　通知

　抄 送：县委、县人大、县政协、县纪委、县人武部、县委各部门、各群团。

　万载县人民政府办公室　　　   　2007年5月17日印发

　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　共印１００份

附：

万载县房地产税费基础

税费基础是指房地产开发和交易时的计税价格和计费价格。原则上以实际价格为准。

1、土地使用权出（转）让环节的税费基础。土地使用权出（转）让实行公拍挂的，以实际成交金额为税费基础，未实行公拍挂的按县政府规定的基准地段价为税费基础。

2、房地产开发建筑环节的税费基础

（1）计税价格和计费价格

建筑环节的计税价格按房屋建筑工程造价加上配套设施（绿地、道路、公益设施、车库、储藏室等）的单位成本确定，计税工程量按房屋规划建筑面积以及实际配套设施面积确定。建筑环节的计费价格按房屋建筑工程造价确定，计费工程量按房屋规划建筑面积确定。

根据万载县建筑行业结构现状，房屋类型分为多层砖混、多层局部框架、多层全框架、小高层全框架四种，其最低计税参考价格如下：多层砖混结构420元/m2，多层局部框架460元/m2，多层全框架560元/m2，小高层全框架680元/m2。

（2）税费基础的核定权属

房屋建筑类型、建筑面积、配套设施成本单价、配套设施面积由县城建局核准，随同项目设计和规划资料一并送交征管中心。

计税价格和计费价格由征管中心分别核准，其中计税价格核准后由中心税务人员按工程计划进度预征各税，计费价格核准后由中心按规费标准即时收取各种规费。

（3）单位自建房和重点工程的税费基础

单位自建房和重点工程的计税基础以县直工程监管办核实的价格为准，计费基础以城建部门核定的价格为准，应缴税费金额由征管中心统一核准。

3、房地产交易（转让）环节的税费基础

交易环节的税费基础按房地产交易的实际成交价格确定。考虑到交易环节税费征收的难度较大，对下列情况作如下规定：

（1）计征税费起始时间。商品房开发项目以房管部门颁发商品房预售许可证的时间为计征税费的起始时间，开发商预售房款时必须使用税务局统一印制的预售房款专用收据。二手房交易及其他房屋交易以合同履行时间为计征税费的起始时间。

（2）缴纳税费义务人。商品房开发项目以开发商为缴纳税费义务人（含代征代缴契税），二手房交易及其他房屋交易以交易双方为缴纳税费义务人。

（3）计征税费价格。商品房开发项目的预征税费价格以市场挂牌销售价格为准，实际计征税费价格以销售合同价格为准。二手房交易及其他房屋交易的计征税费价格以销售合同价格为准。对销售合同价格明显低于市场销售价格的，以征管中心内相关部门核定的价格为准。

（4）税费征缴方式。交易环节的税费基础一旦确定，即由征管中心相关部门根据商品房的实际销售情况进行预征或即时结算征缴。